◎ご自身で相場を把握しよう！
一体いくらで売れるのだろう？
誰もがそんな疑問からお問い合わせをいただきます。
一番早く把握することは、「近隣での売出中の物件」を把握することです。
すると、結構高い金額でWEBや折込チラシなどに出ている物件があります。
長い期間成約に結びついていないのは何故？と疑問に感じるならご自身でまず「いくらなら売れる！」と目線を付けてみてください。
媒介契約の種類は３種類あります。
大別すると、他の不動産業者へ重ねて依頼できる「一般媒介」
他の不動産業者へ重ねて依頼できない「専任媒介」「専属専任媒介」となります。
「一般媒介」の場合、依頼者への活動状況の報告義務はありませんが、「専任媒介」の場合２週間に１度、「専属専任媒介」の場合１週間に１度の活動処理状況を報告することが義務付けられています。
大手は、毎週活動報告をするから…という理由で「専属専任媒介」を結びたがりますが、これは営業競争力がないからです。
相場よりもかけ離れた価格設定で媒介取得をして、偶然高値で売れれば運があるのかもしれませんが、先述の通り、一般購買層が情報が得やすい状況の中、相場からかけ離れた価格での取引は、あまり望めません。
すると、「価格の見直し」となるわけですが、これを比較的早い時期で行っているものは早期成約に結びつきますが、そうでないものは市場乖離が原因で結果長期化してしまい、場合によっては当時の適正価格を下回る成約価格になることも散見されます。
高値売出が悪いわけではありません。
要するに、見直しするタイミングをどこでするか？だと思うのです。
相続不動産売却専門のリアルアイは、基本「専任媒介」を中心に売却依頼をいただくようにしています。
理由は簡単です。
「査定した価格で売れなかったら、買い取る！」という意思をはっきり提示した価格査定にするからです。
つまり価格査定段階で、３段階の価格提示をしています。
- 取引条件見込価格
- ３カ月以内に売れるだろう査定価格
- 弊社が買受する場合の買取価格
それぞれには、根拠を示してご案内をしています。
根拠となる基準は…「過去の取引価格」と「需給バランス」です。
他社にもご依頼されているから…というお客様、一般媒介での受託でも構いません。
但しこの場合は、他社との兼ね合いもあるので、買取保証を付けた取引は行っておりません。
参考までに弊社での「専任媒介」と「一般媒介」の比率は９：１、過去３０年間の不動産業界在籍時においての比率は８：２で、エンドユーザー依頼による「一般媒介」での自己成約率は70％、のこり30％は他社での成約となっています。
「専任媒介」による成約率は売り中止を除くと90％近い自己成約率を誇っています。これは、査定価格が根拠を示して提案していること、「一般媒介」の場合でも諦めずに熱心に対応していることが要因だと思います。
また、弊社の場合、「一般媒介」⇒「専任媒介」への切り替えを希望されるお客様も数多くお見えになります。
◎公的指標・近隣成約事例を把握しよう
依頼者が情報を入手する手段はいくつかありますが、
- 財産基準評価書（国税庁ホームページ）
- 公的情報開示によるもの（土地情報ライブラリー）
- 不動産ポータルサイトの成約事例
等があります。
相続不動産売却専門のリアルアイは、上記のほか、指定流通機構登録の成約事例、登記事項の情報開示による所在把握、市場動向は株価や金融市場、そして需要と供給のバランスなどを考慮しながら提案をしていきます。
◎査定依頼の仕方
実は、不動産会社には「守秘義務」というものがあります。しかし、いったん情報が流れ出すっとあっという間に広まるのも事実です。
地域で取扱件数の多い不動産業者は何故WEBサイトでTOPページに掲載されるのが多いのか？
力があるからでしょうか？答はSEO対策をしているからです。できるだけ目に触れさせようと広告費をかけているからです。
その広告費は依頼者がお支払いする仲介手数料から支払われています。同じお金をかけるなら…成約に結びつくような効果的な広告活動を行うことが一番ではないでしょうか？
間違っても「不動産売却査定無料サイト」へお問い合わせするのは？？？あまりお勧めできません。
弊社も一部情報サイトへの広告掲載をしていますが、本音その広告費は相当高額で、かつ、お問い合わせの内容もあまりよいものとは言えません。
ワンクリックで最低５～１０社の電話が一斉に鳴りだします。そして、競合となるため、「売るための価格」＝「売れる価格」を提示せずに、「売るための価格」＝「媒介受託をする価格（価格乖離のある提案）」を提示し、本来の趣旨から反した内容になってしまいかねません。
不動産業者選びは、「相性」そして「見極め」です。
◎リアルアイは大手のノウハウを生かした相続不動産売却専門です。
相続不動産売却専門と語るには訳があります。
「大手不動産会社」在籍中に「相続不動産売却」に特化したチームで長期案件も苦にせずに取引に挑んだ代表者が、提案力・行動力・そして集中力で早期成約を目指します。
