一宮市で相続問題に困ったら、迷わず相談!一宮市の株式会社リアルアイ

 

相続事例集

不動産に関する相続トラブル解決実例集

相続問題は誰にでも起こります。

今は何事もなく安心した生活を送っていも、いざその時が来てしまったときには慌ててしまいます。
さまざまな法律問題や兄弟・親類との利害関係や感情問題などが入交り
解決にいたるまでに多くの時間や労力、費用を必要とします。

ここでは、弊社が実際に立ち会ったトラブルの事例を集めてみました。
同じような問題を抱えているあなたのトラブル解決のヒントにお役立に立てれば幸いです。

代表者が自ら解決した相続・不動産トラブル解決事案の一例

代表者の伊藤は元大手不動産会社出身、

23年間のサラリーマン時代、そして法人設立後も含め、

個人が所有する不動産も含め、様々な問題解決に挑んできました。

その事案をご案内させていただきます。

場所は江南市

繊維工場の敷地内に、兄弟がそれぞれ自宅を設け住んでいました。

工場は繊維不況と同時に廃業し、敷地内の工場は解体をして更地状態でした。

 

お互いの兄弟がそれぞれ他界し、2次相続が発生。このままでは莫大な固定資産税を支払う負の財産となるため、売却を模索。

共有者は総勢6名。しかもそれぞれの主張は大きく異なり…。

 

結論:まず換価して分割することに同意。次にお互いの実家を解体することなく、それぞれの土地の評価を行い、それに見合う対価の清算を行う合意をする。複数筆のあった土地の合筆を行い、再分筆を施す。同時に共有持ち分での分割交渉をし、遊休地については換価分割。

 

売却後は分譲業者が10軒の建売住宅を建て、新しい街並みが…

それぞれの実家は、今も変わらず…。

場所は名古屋市中川区 千音寺インターに近い場所

代表者とは長年のお付き合いをしている自動車修理会社さんからのご相談。

事務所の向かいの土地が売りに出てるようだが、もし買えるなら、買いたい!

この地域、地主さんの多い地域で、大きな土地ばかりです。

取引額は1億を超えるため、余分な資産があれば売却をして買替をしたら?とご提案し、自宅から一番離れた田を住宅分譲用地として売却させていただき、その土地の購入資金に充当しました。

そして、売買契約を締結できたまでは良かったのですが…

その大きな土地の所有者さん、何度も直接買主さんのところへ出向き、「土地を返してほしい」と言い出す始末。

売主側の大手不動産業者の担当者は何も言えず、「もし辞めるなら、違約金を支払っていただきます」とバッサリお伝えしたところ、金融機関で閉店後1時間たったところで売却に応じ、登記手続きを済ませました。

後日、何度も買主のところへ売主は出かけたそうですが、強引にお話を勧めたこともなく、一切お相手をしないようになりました。

 

大手不動産会社の社員でもレベルがあります。

キチンとクロージングできない担当者がついたら・・・

株式会社リアルアイは大丈夫です!安全・安心な信頼おける取引を行いますので。

故人は物件は3つ所有されていました。

名古屋市内のマンション、愛知郡東郷町の土地、恵那市の土地

それぞれ、不動産買取を専門とする業者に価格提示をしていただき、最高値の会社さんに買取をしていただきました。

問題は…共有者が全国に!北は青森県、南は広島県、その数9名という内容でした。

 

効率よく書類を作成し、押印をしていただくスケジュールを考え、弁護士さんとともに相続人のみなさまへの換価分割がスムーズにいくような提案をさせていただきました。

 

リアルアイでは、全国にお住いの共有者様の意思確認や諸手続きも対応させていただいております。

2人の兄弟で実家と隣接するアパートの相続をしました。

建物は古く、換価して兄弟で分割しようと試みたのですが、兄から反対を受けました。

実家は弟が相続していたので、弟は実家だけ先に売却することに。

 

5年後、残った賃貸アパートの空きがなかなか埋まらず、管理するのも大変なので、兄を再度説得し、売却することに。

空きが出てからのアパートの売却はなかなか厳しいものがありましたが、近隣の若夫婦が、自ら住みながら賃料を確保するプランで金融機関から借入れし、無事売却することができました。

 

相続が発生してから約10年、兄弟間で共有だった不動産は、それぞれの新たな生活のための資金として使われることになりました。

 

親は会社経営

大きな敷地の家に住んでいましたが、今後発生する相続や会社の業績を鑑み、自宅を売却することに。

一部、居住している部分を残して分筆し、複数の買い手に紹介。

一番高値でお話をいただいた建築業者と売買契約を進めました。

測量、そして分割案、借入の弁済に至るまで、手続きはスムーズに行ったうえ、その建築業者が分譲地として建売、注文建築用地としての再販売を受託しました。

依頼主は弁護士

被相続人に子供がなく単身者。相続人調査を含め、遺産分割協議による換価分割のお手伝い。

共有者8名の同意を得るべく、提案書の作成・売却ラインの提案・そして販売に至るまでをお手伝いさせていただきました。

相続や売買で家主が変わることはよくあります。

借りている人にとっては関係のない話。

賃貸条件が前家主と変更がなければ問題ないのですが、経済状況を鑑み賃上げを求められ、応じたテナントが相談に見えました。

 

『雨漏りしている店舗の屋根を直してほしいと申出たが、逆に立退きを申出られた…』

そのお店、長年営業されており、固定客もいる。今さら移転ができるほどでもない。そして2階に住居として住んでいる。

家主は弁護士を介し、立退きを求めてきましたが、賃料の不払いは一度もありません。そこで、こっそりアドバイス…。

『家主の責任を全うできないのなら、建物を売却してほしい!』

 

実は土地は地元のお寺の所有地。お寺の土地に家主の一族が家を建て、家主の親が空き家になったところを貸し出したのが最初の契約。

又貸し?でも合法的な部分もあり、借りた人に落ち度はない。

結論…賃料交渉を行い、借主側で造作・改修を行う代わりに賃料は減額することで合意。賃料は永久に見直しをしないというお約束で…。

地元一宮で何かいい土地はありませんか?と業者に問いかけたら、

こんな土地があるよ…と紹介されたのが、実は近親者の所有する土地の隣接地が売却をするという情報だったのですが、近親者所有貸地部分も売却対象に勝手にされた資料が市場に出回っていました。

地主に確認をしたところ、売却の意思は全くないときっぱり!

『借地・売買相談可!』こんなタイトルで市場に出回る資料を堂々と作成していた業者、貸地部分には建物の一部があるが、売却をする対象地が更地化されると、借地権の自動消滅になり、賃貸借契約の解除になるはずです。また、媒介契約を結んだ覚えもないと…。

結果、弁護士を立て、借主の立退き請求をしたところ、スムーズに交渉に応じ、賃貸借契約の満了を迎えました。

後日この土地は月極駐車場として運用を開始し、現在に至ります。

管理の行き届かない古いアパートに起こりがちの話ですが、当事者で契約書を締結するとこのようなトラブルも…

地主の落ち度

  1. 本人確認をしていない(未婚内縁の夫)
  2. なりすましで契約締結(婚姻届けが出ていない以上、性が違う)
  3. 保証人には無断で署名・押印(後日判明)

未払い賃料は契約書に従い、年利14.3%の遅延損害金を含め、請求をしたところ、速やかに退去を前提に分割払いでの支払いに同意。

2日後、完全に退去を完了させ、半年かけて賃料の回収を地主は完了しました。

隣接する親類との折り合いがつかない

そういいながら、裁判所の調停を行う弁護士からの依頼。

まずは、相続財産の評価を行い、共有者間の調停合意に至るまでの資料作成、そして共有物分割による一部限定相続、さらに他所有者の換価分割合意に至り、調停合意。

土地分譲事業、建売分譲事業、そして不整形地の整形地化などを土地家屋調査士のアドバイス、司法書士のアドバイスを得ながら完結。

場所は八事、一等地です。

2人の相続人が「借地権は売れませんか?」と相談にみえました。

基本、「借りたものは返す」が基本ですから厳しいお答をしたところ、「権利はある!」というご意向に沿って売却活動をしました。

偶然にも買い手が現れたのですが、諸条件は手厳しく、そのまま返却をするなら解体費用の負担が発生しますが、土地所有者の同意が得られて譲渡ができるなら手元に費用が残りますとお伝えし、取引に応じていただきました。

場所は現在の「松降交差点」近くにある時間貸しコイン駐車場

1968年に代表者が生まれる前から平成に至るまでは、旧借地借家法に基づく貸付地として祖母が貸していました。

借主が土地の返却を申出され、建物解体後に借地権の消滅を理由に契約満了となるのが一般的ですが、とある第三者の口添えで「建物解体費を負担してほしい」という借主からの要望が生じました。

後日、借主自身が手配した解体業者の見積もりを拝見したところ、著しく高額な請求があり、流石にこれでは・・・と思い、代表者自らがその解体業者に交渉にあたりましたが、一切交渉には応じませんでした。

 

『建物解体費を支払うのが貸主』ということならば、「立退費」として計上ができるものですが、あえてその業者の解体作業着手前にお断りをし、新たな業者へ依頼をしたところ解体費が3分の2になりました。

 

後日、月極駐車場として運用をすることになりました。

長年かかった相続不動産の立退き交渉

土地は貸地でも、相続で親の所有する家に居住する権利は、賃借人にもありますが、居住用建物の所有以外の目的用途で貸付したつもりはなく、商売を営むことを無断でされる。

 

そして問題発生は平成バブル期、代表者の伊藤はまだ学生でした。

 

1975年ごろに相続ですみはじめた借主、10年ほど経過した頃に建て替えを希望する旨、訪問されるが土地所有者の祖母は拒否。

後日屋根と柱だけを残し、改築を行う借主、工事さし止め請求をすると借主は地代を供託しました。

土地所有者は、「立ち退き料を払ってでも追い出したい」と言い出しましたが、「無駄だからやめよう」とアドバイス。

 

供託金は10年近く放置、その間に毎年借主は自主的に賃料増額分を見越して供託を積んでいたので、供託金受領の際には賃料が当初の倍近くになりました。

 

それから数年、子供の成長、独立、そして賃料が負担となった状況下、土地の返却をしていただけることになりました。

もちろん解体費は借主負担で…。

 

借りたものは返す!基本です。

貸地の相続で、新たな契約書を地主が作成し締結したものの、その契約は有効?無効?という議論。

土地所有者(代表者の父母)が自らの相続に伴い、書面化した土地賃貸借契約書を作成するも、そこに記載された契約者は建物所有者ではなく、建物に同居する母。保証人が娘(建物所有者)という変な状態でした。

何年か後、借主母が死亡し、娘が相続するということでしたが、娘には子供がなく、高齢でもあるため今後の契約内容について話をしたいとお知らせをしたところ、一方的に弁護士を介して「立退き請求事件」として内容証明郵便が送られてきました。

徹底抗戦です。

まず、立退きを請求した事実はありません。

次に、その借地は旧借地借家法に基づき、土地所有者が相続する前から長年貸し続けてきた物件です。

こちらからの提案は…

  1. 新たな保証人を立てていただくこと
  2. 本人確認資料を必ず添付いただき、面前で署名押印を希望

この2点だけでした。

借主は、保証人確認事項欄に身内の住所氏名を自ら記載し、持参。本人署名でないことを理由(無権行為)に、契約更改はしないと告知をしたところ、弁護士が借主と保証人を同伴のうえ土地所有者宅へ訪問。その際に、新たな契約書を作成したものに署名押印をいただきました。

簡単なお話を複雑化させたのは、借主です。

何のために借主は弁護士を介在させたのでしょうか?

弁護士は代表者が土地所有者に変わり、電話を入れたところ、喧嘩口調で『長引いても結構』『立退きはしない』『裁判でもなんでもやってやる』と応対されたのですが、来訪時には全く別人だったそうです。そりゃあそうです。弁護士は喧嘩するためにお金を支払い、間違ったことでも正論として堂々と行動してきます。それはいいのですが、世の道に外れた行為だっただけに???こんなことでは屈しません。

新たな契約書は、近年の法律や判例に基づいた厳しい内容とさせていただきました。

  1. 賃料は持参払い
  2. 居住の用途に供さなくなった場合は、建物解体更地に戻し、瑕疵のない状態で返却をすること

瑕疵のない状態、この意味を弁護士や借主、保証人は理解しているのでしょうか?

賃貸している土地の境界がおかしい…そう異論を唱えて、勝手に測量をしようとする土地の借主、当然権利は一切ありません。

地主がその内容を確認し、確定測量・境界整備を行ったところ、隣接地の建物及び塀工作物などが越境していることが判明。

数年後、今度は貸付地の隣地が売りに出され、購入するお手伝いをさせていただきました。

ところが新たに購入した土地の運用を模索している最中に、勝手にその敷地に立ち入り、工作物を構築。当然異議を申し立て、地主との信頼問題に発展。その際、土地の使用状況を鑑み、一部返還を求め合意、あわせて賃料水準の見直しを含めた再契約を締結いたしました。

新たに購入した土地は、隣接地の建物の土台切りで、窓枠が越境。隣接する土地所有者と建物所有者が異なるため、やむを得ず越境是認。

 

※本件土地は、一部返還された土地と新たに購入した土地を合わせて月極駐車場として運用開始。

※3年後、再度借主からの申出により、土地賃貸借契約解除。月極駐車場として法人に一括貸契約を締結しました。

一宮市大江の時間貸し駐車場で起こった事案です。

月極で周辺の事業者に貸し付けをしていたところ、近隣にある総合病院の患者が無断で駐車している現場を発見。月極駐車所としての機能を果たしていない…

また隣接地の所有者が無断で敷地内に立ち入りすることも。

 

土地の管理を一括して受託し、時間貸し駐車場として運用を開始。外部委託による管理を提案

地主様からの相談、貸している土地の返却に際しリスクを教えてほしいと。

 

建物解体時には必ず地中埋設物を確認することがポイントとなる旨を説明。

案の定、戦災で燃えた場所、地中からは大量の瓦が…。

綺麗にさらっていただき、無事返却されました。

親の他界、その頃相続人だった子供は未成年でした。

相続人は二人、後日その兄弟の一人が他界。

空き家のまま、管理もされず放置されていたが、用途がないため売却することに。

※一宮市のリアルアイへご依頼いただく前に、他業者さんで依頼されていたようです。その際に、相続関係の書類が確認されていなかったようです。弊社では、相続関係をきちんと証明していただくお願いに加えて、空き家の内部確認をお願いしていましたが、内見をさせてもらえなかったため、残念ながら成約には至りませんでした。

 

他界した父親の所有する不動産相続

その土地は、父・母・長女の三名の共有持ち分3分の1ずつとなっていました。

相続人は他に娘二人。

残された母は居住中のため、建替えや売却することができず、また長女は長年両親を扶養していた背景もあるるが、夫は他界かつ子供がいないため、二次相続を想定し、父の共有名義持ち分を長女に相続させることで他相続人の合意。

相続登記未了のままでは売却できませんよ!

そういって相続登記の基本をお知らせし、書類の準備、司法書士の選任、相続登記に至るまでをお手伝いさせていただきました。

また売却の依頼を頂戴しております。

結婚や世帯分けで、相続した土地が未利用のまま放置されている

将来、二次相続が発生すると、管理ができないかも?

そんなご相談を建築業者さんに出入りする税理士さんから頂きました。

まずは、近隣相場を確認する資料を作成、そして包括で売却依頼をいただくことで、かかる経費を少しでも抑えつつ、借地借家法問題や調整区域の農地転用についてなど、アドバイスをさせていただきました。

相続した土地(貸付地)だが、2件あるうちの1件が返却すると言い出し、建物を解体して返却いただいた。

空き地のまま放置していたら、雑草が生い茂り近隣に迷惑も掛かるので、管理をしてほしい。

 

一宮市の不動産会社 株式会社リアルアイは、空き地の管理も行っております。

草刈り等、時間の空いたときに定期的に行っており、良好な管理をさせていただいております。

 

他の業者で管理看板だけ建てて、全く草刈りをしていない管理地を見ます。

一宮市内の市街化区域であれば、喜んで管理させていただきます。

おまかせ頂けませんか?

一宮市内中心部は、寺院が境外地を借地として貸している「借地」が多くみられます。

弊社のある一宮市泉においても、土地と建物の所有者が異なる場所は結構あります。

そんな中、貸付していた土地上の建物を解体したものの、雑草が生い茂るようでは?と無償で草刈りをさせていただいておりましたところ、その土地の管理を受任することになりました。

併せて、併設する月極駐車場の募集も受託しました。

相続対策