賃貸物件の管理はプロにまかせましょう！
リース建築をする会社さん等で、「建築」⇒「一括借上」という方法で、建物建築をセールスする手法があります。
この内容は、1部屋5万円で貸せるワンルームマンション10室を4万円で10年間借上げることを条件に、建築しませんか？という内容。
年間480万円×10年の賃料収入が確保されるわけですから良さそうに感じます。
業者は満室にすることを前提に年間600万円の賃料を確保し、オーナーに480万円を支払った残りが利益となるわけですから賃料設定を誤らなければ、利益は10年で1200万円となるわけです。
ところが、同じようなセールスでどんどん賃貸物件が建築され、供給過剰になったとします。入居率が下がり、終いには保証している借上賃料を下回ることもあります。すると、借上条件を変更してほしいと申し出てきます。
最初の話と違う・・・そうならないように、管理はプロにまかせましょう！
入居率の下がった賃貸物件は、賃料を下げる？
何故入居しなくなったのか？原因を突き止めてみましょう！
- 周辺に新しい物件ができ、賃料の差がない
- 古いままメンテナンスを怠り、間取りが時代のニーズに合わない
- 入居者に問題のある人がいて、トラブル続き…
よくない話が続くと、その物件は手が付けられなくなります。
誰だって賃料が同じなら「中古」より「新築」がいいです。
誰だって「現代的な間取り」のほうが「古臭い間取り」よりいいです。
設備も日進月歩、お掃除のしやすいキッチンやシステムバス…
ある大家さんは１部屋50,000円で貸していたお部屋二つを一つにして、賃料を85,000円に設定、若者が好むような広々としたリビングに改装をしたところ、即入居が決まったそうです。賃料は下がったけれど、入居時の賃料設定が高い借主が入居することで、その資産価値が上がり、結果「損して得取れ」になったそうです。仮にそのまま貸し出ししていたら…2件の入居を決めるのは多難だったことを考えると、大正解です！
賃貸マンションを建築しても、相続税対策にならない！
賃貸マンションを新築して相続税対策になる対象の方は、こんな方です！
- 不動産以外に預貯金があり、確実に相続税支払い対象となる方
⇒現金は100％課税ですが、不動産は路線価や固定資産税評価額が相続税評価額になるので、よく計算することです。 - どうしてもその土地に思いがあり、代々まで引き継げるよう求む方
⇒投資をする物件の所在が本籍地などでその後も活用をし続ける方 - 相続税納税対象の被相続人となる方が高齢で借金をして、その投資分だけマイナス控除になることが想定される方
⇒若い方が借金をしても相続対策にはなりません。
リース建築を実行して、儲かるのは建築業者と借入を薦める金融機関だけです。
本当の相続税対策とは？資産の組み換えを上手にすることが重要視されます。
投資利回りだけで判断できない訳
投資物件を購入、もしくは新築する際に考慮しなければならないことの一つにランニングコストがあります。
建物を新築したときは、修繕を前提にする計画はあまり考えていないと思います。鉄筋コンクリート造にした場合、外壁の防水は10年～15年に1度は必要ですし、木造の場合でも外壁の塗装は同じようなタイミングで行わないと古びた建物になってしまいます。水回りも同じです。また古くなった建物を立退きさせるにも費用が生じますし、建物を解体となれば…表面利回りには当然含まれていないことは言うまでもありません。